建売住宅を販売する場合に必要となる営業許可について

建売住宅の販売業は、不動産（土地及び建物）の販売業に該当しますから、宅地建物取引業免許が必要です。

もっとも年数回の取引であれば「営業」行為に該当しないから宅建業免許は不要であるとして、宅建業免許は必要ないと考える方もいらっしゃいます。

しかし、国土交通省としては宅建業免許が必要な不動産取引に該当するか否かは画一的な基準ではなく、総合的に判断する方針を取っているため、年数回の取引だから宅建業免許は不要であると即決するのは危険です。

具体的には、宅地建物取引業法では宅地建物取引を「業として行う」とは「宅地建物の取引を社会通念上の事業の遂行とみることができる程度に行う状態」と解釈するものとしています。そして、次の項目を判断基準として不動産取引を営業として行ったか否かは個別具体的に判断します。

⇒一般人との取引か、親族間の取引か

⇒利益目的か相続税のの税目的か

⇒目的が転売目的か住宅・事業目的か

⇒自ら直接取引したか宅建業者に仲介を依頼したか

⇒反復継続したか１回的取引か（区画販売の場合は、１回の取引でも複数人に対する取引とされます）

このように、取引の反復継続性は不動産取引を「業として」行ったか否かの一つの判断材料に過ぎませんので、これだけで宅建業に該当する、しないを判断できないことになります。

また、自己所有の土地を自ら造成して分譲（分割）して販売する場合や、自らマンションを建設して各部屋を分譲（分割）する場合には、たとえもとは一つの不動産であっても複数回の取引とされますので、宅建業免許の取得が必須の取引とされますので注意が必要です。

原則的に500万円以上の建設工事については建設業許可が必要とされています。

ただし、建築一式工事(主に元請業者が工事全体を監理して、工事は下請け業者が行うケースを指します)については例外が定められており、木造住宅以外については1,500万円以上、木造住宅については延べ面積が150㎡以上の工事についてのみ建設業許可が必要であると定められております。

したがって、自社が建築した不動産を建売する場合であっても、小規模の工事については建設業許可は不要となることもあります。

ただし、後日建設業許可が必要となることもありますから、許可取得の準備のために工事に関する契約書や銀行通帳等はしっかりと保管しておっくことが大切です。

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